Guía completa y consejos para alquilar un piso en Alemania
¿Quieres mudarte a Alemania y buscas un piso o un departamento? Puede ser complicado encontrar casa en el país teutón, por eso en esta guía encontrarás explicado de forma sencilla cómo es el proceso para conseguir la casa que buscas paso a paso, y todo lo que tienes que saber para encontrar y alquilar una vivienda, así como muchos consejos para ayudarte a emigrar a Alemania y encontrar piso más fácilmente y en menos tiempo.
Alquilar un piso no es tarea fácil. Por un lado, hay mucha demanda y competencia para encontrar vivienda, especialmente en las ciudades grandes como Berlín, Múnich, Hamburgo o Colonia. Por otro lado, si hay una cosa define a Alemania es su burocracia, y el proceso de alquilar un piso no es una excepción. Por estos motivos, es imprescindible conocer bien el proceso de alquilar un piso para evitar quebraderos de cabeza y no perder tu tiempo.
¿Cómo buscar piso en Alemania?
En Alemania existen distintas maneras para encontrar piso. No te pierdas la última de la lista, porque puede ser la más efectiva.
Una de las alternativas para buscar piso más populares son los portales inmobiliarios en internet. Las principales webs para búsqueda de pisos son las siguientes:
Portales específicos para búsqueda de habitaciones:
He de decir que aunque estas últimas son específicas para habitaciones en pisos compartidos, en muchas ocasiones también encontrarás pisos completos anunciados y también te pueden servir si buscas un piso completo.
También existen varios grupos de Facebook con ofertas de pisos y pisos compartidos.
Otra alternativa son las agencias inmobiliarias. Sin lugar a dudas es la opción más cómoda y sencilla pero también la más cara. La agencia se encarga de buscarte un piso según tus preferencias. Normalmente, estos agentes inmobiliarios (Makler) no trabajan gratis para ti, esto no tendría sentido, sino que suelen cobrar una comisión (Provision, en alemán) no reembolsable a cambio del servicio. Si tienes prisa y el dinero no es un problema, es la opción más cómoda. Para encontrar una, busca agencias locales en la ciudad que te interese.
Existe la opción de encontrar piso por anuncios en periódicos. Sí, por muy obsoleto que parezca, en Alemania aún es posible encontrar piso en los clasificados de los periódicos, sobre todo en la prensa local. Hay gente que se sigue anunciando ahí y, quién sabe, puedes echar una ojeada y quizá tengas suerte. Tendrás menos competencia, eso seguro.
Hay otra opción que rara vez se comenta pero en realidad todo el mundo sabe y tú deberías conocer y usar al máximo, que es a través de amigos y conocidos. Definitivamente, para mí es la mejor sin duda. Cuando buscas en internet, encontrarás multitud de links y opciones de páginas web. ¿Qué ocurre? La verdad, es que muchos pisos, los mejores, nunca lo vas a encontrar en esos anuncios. ¿Y por qué no? Porque la demanda es tan alta y la oferta tan baja, que cuando alguien deja un piso, antes de salir de él ya está alquilado al siguiente. Muchas veces, a amigos, compañeros o conocidos. Es decir, nunca tienes opción a encontrar ese piso por los canales convencionales porque nunca llegrá a estar anunciado, antes de que eso suceda alguien de su entorno querrá quedárselo.
Este es el mejor consejo que te puedo dar y la manera en la que he encontrado mejores pisos: comenta a todas las personas que conozcas que estás buscando piso y una breve descripción de lo que buscas. Así, te tendrán en cuenta la próxima vez que alguien les avise de que se van a mudar. Quizá eres nuevo/a en Alemania y lamentablemente aún no conoces a mucha gente que te pueda ayudar pero sea como sea, avisa a todos tus contactos, quizá algún amigo o compatriota que ya vive allí, a tu empleador y compañeros de trabajo, etc. Otra posibilidad es preguntar en foros y grupos (e.g. de Facebook) de expatriados a gente de tu país que ha pasado por lo mismo. Cuanta más gente lo sepa, más posibilidades hay de que alguien pueda darte un aviso de una buena oportunidad. Además, si es alguien que te conoce o te puede recomendar a su amigo o familiar, tendrás mucho terreno ganado y muchas más opciones de conseguir el piso que un desconocido. De verdad, no pierdes nada por intentarlo, ¡y nunca sabes de dónde puede venir la recomendación definitiva!
¿Qué tienes que saber para poder alquilar una vivienda?
Lo primero es entender cómo funcionan los alquileres en Alemania. ¿Qué tipos de alquileres hay? ¿Qué está incluído en el precio y qué no? ¿Qué tienes que pagar aparte? En cada país se hace de forma diferente y puede que aquí no sea como estás acostumbrado/a. Es mejor conocer el sistema primero para no llevarte una sorpresa después.
¿Qué tipos de alquileres hay?
Los alquileres pueden ser por un tiempo predeterminado (befristet), por ejemplo de un año, o indeterminado (unbefristet). Un caso de las viviendas que se alquilan por un tiempo deteminado son los Zwischenmiete. En ocasiones, las personas (frecuentemente estudiantes) que se van una temporada (desde unos meses hasta unos años) a otra ciudad o al extranjero alquilan o subalquilan su piso o su habitación en un piso compartido, para ese periodo de tiempo. Esto tiene sus pros y contras. Puede ser muy buena opción para empezar y tener un sitio donde quedarte los primeros meses hasta que encuentres algo más definitivo. También te será mucho más fácil buscar desde ahí y con más calma y podrás encontrar algo mejor. Otra ventaja es que suelen estar completamente amueblados y con todo lo necesario para vivir sin que tengas que preocuparte ni por comprar cubiertos o sábanas. La desventaja es obvia: como es por un tiempo limitado, cuando ese tiempo pase tienes que dejarlo sí o sí y por lo tanto tendrás una presión de tiempo para encontrar otro pero puede merecer mucho la pena.
Otra clasificación sería por el tipo de vivienda: piso o departamento (Wohnung), casa (Haus) o habitación en piso compartido. Esta última es muy común en Alemania, principalmente entre estudiantes y personas jóvenes pero también entre otras ya no tan jóvenes, a las que o bien les gusta convivir con otras personas o bien tienen un presupuesto ajustado que no les permite pagar un alquiler de un piso completo. Estos pisos compartidos se llaman Wohngemeinschaft, abreviado y conocido por todos coloquialmente como WG.
Otra clasificación importante es si está amueblado o no. En España se suelen entregar amueblados pero en Alemania es más bien al contrario. Existen los dos tipos: amueblado (möbliert) y vacío (unmöbliert), que predomina con diferencia. Atención, cuando se dice vacío quiere decir VACÍO, o sea, sin siquiera cocina. Has leído bien. La costumbre en Alemania, bastante poco práctica, es alquilar los pisos sin nada, sin cocina, y la tienes que poner tú.
Vocabulario necesario
Antes de lanzarte a la búsqueda de piso, hay una serie de conceptos importantes que deberías conocer para poder entender los anuncios, que estarán en alemán en su inmensa mayoría, a no ser que utilices algún servicio especial de búsqueda de piso. Las palabras más importantes y sus abreviaturas (¡muy extendidas!) son:
Miete: alquiler
Kaltmiete (KM): precio básico sin costos adicionales como calefacción, agua, servicios
Nebenkosten (NK): costos adicionales, ej: calefacción (Heizkosten (HK)) y gastos de comunidad (Betriebskosten (BK)) como recogida de basuras, mantenimiento, etc. Se pagan cada mes de forma adelantada junto con el alquiler y el arrendador de la casa debe enviar por escrito una factura de estos gastos adicionales una vez al año
Warmmiete (WM): precio del alquiler con los costos adicionales incluidos
Zimmer: número de habitaciones. Importante: aquí las habitaciones se entienden más bien como “estancias”, es decir, el salón o comedor, si lo hubiere, está incluido en el número. Así: Zwei-Zimmer-Wohnung (2ZW): salón y dormitorio Drei-Zimmer-Wohnung (3ZW): salón y dos dormitorios etc
En ocasiones, verás que usan mucho las abreviaturas para describir el piso y puedes quedarte atónito pensando qué podrá significar “2ZKDB-Wohnung”. Significa zwei Zimmer, Küche, Diele, Bad. Es decir, dos habitaciones + cocina + pasillo + baño. Así de cortito te dicen todo lo que tiene el piso para que lo veas de un simple vistazo.
Esto de las habitaciones es así probablemente porque está muy extendida la práctica de compartir piso, por eso refleja el número de salas o estancias existentes, sin decidir por ti si se van a usar como salón o como dormitorio, porque eso dependerá de las personas que vivan en él. En España esto no es así y siempre se entiende el número de habitaciones como dormitorios.
Wohnfläche: área del piso
Zuzüglich (zzgl.): otros gastos no incluidos en lo anterior
Provision: comisión que se paga al agente inmobiliario o agencia inmobiliaria, si lo alquilas mediante una agencia
Kaution: fianza o depósito, cuya cuantía suele ser de unos 2-3 meses (2-3 veces el precio del Kaltmiete, por ley no pueden ser más que tres)
¿Qué está incluido en el precio del alquiler?
Ojo, en Alemania el coste de la electricidad nunca está incluído en los Nebenkosten. El agua siempre lo está. El gas, a veces. En algunos casos, también se incluyen unos costes obligatorios por conexión a internet o televisión por cable pero no es común. Normalmente, tendrás que hacer un contrato con una compañía proveedora para tener internet, como con la luz. La cuota mensual obligatoria para la radio y teledifusión estatal (Rundfunkbeitrag) tampoco estará nunca incluída y se paga aparte.
Por lo demás, hay variaciones, por lo tanto deberás leer el contrato con detenimiento y preguntar si fuera necesario, para saber qué se incluye en los Nebenkosten y qué se paga aparte, para evitar facturas sorpresa más adelante.
¿Cómo es el proceso de alquilar un piso en Alemania paso a paso?
- Búsqueda
- Primer contacto y cita
- Formulario
- Visita
- Confirmación
- Firma del contrato y entrega
Ya hemos hablado de la búsqueda en los apartados anteriores. Ahora bien, si has encontrado un piso que te gusta y cumple con tus preferencias, ¿qué hay que hacer?
Wohnenbewerbung: contacta directamente con el anunciante. Puedes hacerlo mediante teléfono si lo indican, correo electrónico o mensaje dentro de la plataforma. Consejo: lo sé, lo más cómodo es un mensaje pero lo más efectivo es la llamada. Si hablas alemán y puedes manejarte en la conversación o tienes a alguien que pueda hacerlo por ti, no lo dudes, es mucho más probable que te respondan que cuando contactas por email. Otro consejo: cuanto antes mejor. Si acaba de salir un piso nuevo en la página, sé de los primeros en llamar o escribir. Los pisos buenos duran pocos días, a veces horas. No lo dejes para mañana, debes hacerlo hoy.
Cuando contactes indica tu interés, aprovecha para preguntar las dudas que tengas y pide una cita para poder ver la casa. No te asustes, con frecuencia las citas no son para ti solo sino que compartirás la visita con otros interesados que han sido citados el mismo día y a la misma hora. Así está la situación.
O bien antes de la visita, por correo, o bien en la propia visita, recibirás un formulario que deberás rellenar con tus datos personales: nombre, edad, empleo, ingresos mensuales, y quizá otros como el tiempo que llevas viviendo en el país, si tienes mascotas o si fumas. El objetivo de este formulario es un primer filtro de perfiles, que le sirve al dueño para elegir al inquilino adecuado.
Durante la visita, habrá dos objetivos: ver si te gusta el piso, y también ver si tú le gustas al propietario. Por lo tanto, durante la visita, procura dar una buena impresión. Es importante ser puntual. Hablar alemán o venir acompañado de una persona que hable el idioma te ayudará, sobre todo si tienes que aclarar dudas o te surgen preguntas sobre el estado del piso, sin embargo, en la decisión lo que más tendrán en cuenta es si eres solvente como para pagar el piso sin problemas. Para considerarte un candidato solvente, tus ingresos o la combinación de los ingresos de todas las personas que vayan a vivir en el piso debe ser de al menos tres veces el importe del alquiler básico (Kaltmiete). No olvides inspeccionar bien el piso y comprobar que todo está en orden y tal como estaba descrito. Es importante no tener vergüenza de preguntar lo que sea necesario.
Más adelante, se pondrán en contacto contigo para decirte si te han seleccionado para alquilar el piso o no. Si la respuesta fuera positiva, se ultimarán los detalles, se te indicará cómo pagar la fianza, qué documentos tienes que presentar (lo explicamos en el siguiente apartado) y acordaréis una fecha para la firma de contrato y la entrega. Normalmente, se hacen las dos en el mismo momento, en el propio piso el primer día de alquiler o unos días antes.
Cuando se haga la entrega, se visitará el piso una vez más, repasando que todo esté en orden, y se rellenará una hoja (Übergabeprotokoll) detallando el estado del piso. Aquí se registrarán todos los posibles defectos, así como los valores exactos de los contadores del agua, de la electricidad y de la calefacción. Estos valores los vas a necesitar para dar de alta los servicios y no pagar por aquello que consumieron los anteriores inquilinos.
Después de esto, sólo queda la entrega de llaves y el piso es tuyo. ¡Enhorabuena!
Documentación requerida
Como verás, alquilar un piso en Alemania difiere mucho de hacerlo en España, ya que es necesario redactar la ya mencionada solicitud de alquiler por escrito (Wohnenbewerbung) y también facilitar un dossier de documentos personales (lo que llaman Bewerbungsmappe) al propietario/a del piso.
Los requisitos comunes para alquilar una vivienda en Alemania, que te pedirán siempre en el dossier, incluyen una prueba de ingresos (normalmente las tres últimas nóminas o prueba de ingresos mensuales), una copia del pasaporte, y una carta del último casero confirmando que eres buen pagador. A este documento se le llama Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ¡menuda palabreja!. Si no tienes porque es la primera vez que alquilas en Alemania, no te preocupes, no siempre es necesaria y simplemente explícalo. Faltando este documento, seguramente lo comprobarán de otra manera. Muy frecuentemente, sobre todo si no tienes la cartita de un arrendador anterior, se piden además otros requisitos extra, por ejemplo la famosa Schufa, con una antigüedad no superior a tres meses.
Si no sabes lo que es la Schufa, visita este artículo donde lo explicamos en detalle, porque puede que la necesites.
Consejos para contactar
Al momento de contactar para mostrar tu interés y pedir una cita ellos le dan mucha importante a que cuentes un poco sobre ti, lo que sea relevante, y así causar una buena impresión. Redáctalo con atención, usando las herramientas que tengas disponibles y procura que sea en un alemán correcto y formal. Una vez tengas este texto escrito lo podrás usar tantas veces sea necesario para todos los pisos que te interesen.
No se trata de mentir, de ninguna manera, pero sí de intentar sacar a la luz los aspectos que te pueden hacer parecer mejor candidato/a y dejar para más adelante aquellos que no te benefician en este momento. Es decir, centrarte en lo que te da más posibilidades de conseguir el piso, sin faltar a la verdad y sólo dar otros datos que puedan perjudicarte si así lo piden o preguntan. Por ejemplo: buen momento para decir que tienes ingresos fijos y que no tienes niños ni mascotas (si es tu caso), ya que esto son cualidades favorables en un inquilino/a. No es necesario incluir que tocas la trompeta a diario como hobby, a no ser que indiquen explícitamente en el anuncio que no aceptan a nadie que toque instrumentos o que te lo pregunten directamente. No está prohibido tocar instrumentos en Alemania (durante el día, hasta las 22h) pero sí te podría hacer perder puntos potencialmente, sobre todo si tienen una larga lista de candidatos no-músicos esperando. No te hagas la vida más difícil de lo que es. ¿Me explico?
Otros consejos últiles
Es normal que se tarde un poco en conseguir piso, semanas o incluso meses. Incluso teniendo trabajo y nómina. Naturalmente, si no tienes trabajo fijo o referencias, puede que te cueste más. Buscar una WG o piso compartido es lo más recomendado para encontrar piso sin trabajo fijo, ya que te será más fácil. No desesperes, al final lo conseguirás, pero prepárate para tener que dedicarle un esfuerzo.
Como mencionamos anteriormente, utiliza tus contactos. Estos pueden ayudarte a conseguir un piso mucho más rápido.
Conseguir un piso de alquiler en Alemania en determinadas épocas del año es bastante difícil dada la alta demanda, sobre todo en ciudades estudiantiles. Evita, si puedes, buscar piso en septiembre y octubre, porque es cuando empieza el año universitario y muchos estudiantes están buscando piso durante estas fechas.
Si tienes mascotas: en los anuncios se suele especificar si se aceptan animales (Haustiere) o no. En los casos en que no se indique si aceptan mascostas, es mejor contactar directamente con el propietario para salir de dudas.
Las mudanzas en Alemania
En Alemania, una mudanza es el pan de cada día. La gente se mueve mucho y se cambia de piso muchas veces a lo largo de su vida, según sus circunstancias, tanto alemanes como extranjeros. Es algo normal. Incluso los estudiantes alemanes durante sus estudios se mudan varias veces. No conozco a nadie que no se haya mudado varias veces durante su estancia en Alemania. Por eso, recuerda que el primer piso será sólo un punto de partida para comenzar tu vida aquí y desde el que buscar con más experiencia, conocimiento de la ciudad, tiempo, contactos y tranquilidad. No te preocupes si no es perfecto a la primera.
Como se realizan tantas mudanzas a diario, hay muchas empresas que alquilan furgonetas para mudanzas, que tú mismo conduces. Y puede que en la primera mudanza no conozcas a mucha gente pero te aseguro que en las demás no estarás solo. Aquí todo el mundo sabe que este es uno de los momentos en los que hay que demostrar que se es amigo de verdad y los amigos acudirán a ayudarte con esta tarea tan pesada. He perdido la cuenta de las veces que me he mudado pero aún más he perdido la cuenta de las mudanzas de amigos y amigas que he hecho a lo largo de los años… incontables. Es un evento en sí mismo. Se junta mucha gente y entre todos es más fácil y rápido. Después, tras mucho subir y bajar escaleras, se pone fin a la tarea, o se hace una pausa, llega la recompensa y la costumbre es invitar a comer o a cervezas y aperitivos a las personas que te han ayudado. Son momentos bonitos, donde después de pasar un día duro, ves que todo vale la pena, echas unas risas con los amigos y habláis del futuro en la nueva casa.
¡Espero que te haya ayudado a comprender el maravilloso proceso de buscar piso en Alemania! Para continuar tu viaje, quizás te interese leer otros artículos relacionados, como éste sobre el coste de vida o cómo realizar el empadronamiento o Anmeldung de tu nueva casa.